ככלל, רשות מקומית (עירייה) רשאית לגבות את כלל חיוב הארנונה בגין נכס בבעלות משותפת מאחד השותפים / בעלי הנכס. וכך קובעת הוראת סעיף 316 לפקודת העיריות [נוסח חדש]:
"מקום שהוטלה ארנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בניין או קרקע, שהם בבעלות משותפת, מותר לגבותה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים, ומשנגבתה ממנו הארנונה יהיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי לחלקו של כל אחד בבניין או בקרקע, והוא רשאי לעקל את ההכנסה מן הבניין או הקרקע עד שיגבה את הסכום המגיע משאר הבעלים המשותפים."
לאחרונה שב ונפסק כי, הוראה זו מתייחסת לכל מקרה של בעלים שהם בחזקת בעלים משותפים בכלל הנכס. ב"פרשת עומר זועבי" – עת"מ (נצרת) 1970-04-21 עומר זועבי נ' עיריית נוף הגליל (26.5.21) – דן בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט דני צרפתי) בהחלטת עיריית נוף הגליל (לשעבר: נצרת עלית) לחייב במלוא חיוב הארנונה מי שמחזיק ב-7.5% מזכויות הבעלות בנכס, בלבד (כאשר שאר זכויות הבעלות מתחלקות בין שני שותפים נוספים).
האם בעלים משותפים חייבים במלוא חיוב הארנונה ביחד ולחוד?
בית המשפט הבהיר כי, לפי דיני הקניין והוראת פקודת העיריות, כאשר לא ניתן לקבוע חלוקת חזקה מוגדרת בחלקים כאלה ואחרים בנכס, הרי שיש לראות את כל הבעלים המשותפים כבעלים המחזיקים בכל חלק וחלק בנכס באופן שמאפשר לחייב אותם במלוא החיוב ביחד ולחוד.
בית המשפט הוסיף ודחה את ניסיון העותר "לצמצם את פרשנותו של סעיף 316 כך שהוא יתייחס רק לבעלים משותפים בנכס שהם גם שותפים בהכנסות בנכס וכסעיף שאינו חל על בעלים משותפים קניינית "בלבד"" – על בסיס היקש (נטען) מדיני השותפויות והמקרקעין.
בית המשפט ציין כי – "קיים היגיון רב" בסעיף, ותוצאה בה רשות מקומית תידרש לגבות ארנונה מבעלים רבים של נכס (ללא הסכם חלוקה ייחודי) – כל אחד ואחד מהם לפי חלקו היחסי בבעלות – היא "תוצאה בלתי-סבירה".
האמור בפסק דין ב"פרשת עומר זועבי" עולה בקנה אחד עם פסיקה קודמת של בתי המשפט המחוזיים, בשבתם כבתי משפט לעניינים מינהליים. וכך נפסק בבית המשפט המחוזי ב-עת"מ (חיפה) 22896-08-16 אוסאמה שחאדה נ' עיריית חיפה (8.8.17) – ביחס לבני זוג: "גם אם משיב 2 אכן הוכרז כפושט רגל, עדיין פתוחה הדרך בפני העירייה לדרוש את תשלום חוב הארנונה ממשיבה 3, שהיא בעלים במשותף בנכס, וחייבת עם המשיב 2 ביחד ולחוד".
וב-עת"מ (י"ם) 38429-05-16 רות אלמוג (תורג'מן) נ' עיריית ירושלים (2.7.17) אושרה חוקיות הליכי גביה מינהלית פסיבית – כאשר העיריה סירבה לתת לאחד השותפים בעסק אישור על היעדר חובות, לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות – מחמת חוב ביחס לחיוב נכס עסקי שהיה בבעלות משותפת.
מ"פרשת עומר זועבי" עולה כי, הוראת פקודת העיריות אינה חלה בנסיבות בהן ניתן לראות כי הבעלים אינם בחזקת בעלים משותפים בכלל הנכס. כלומר, אם "קיים הסכם לחלוקה פנימית בין השותפים" או אם "ניתן לקבוע חלוקת חזקה מוגדרת בחלקים כאלה ואחרים בנכס", לא תוכל העירייה להטיל את מלוא החיוב על כלל השותפים ביחד ולחוד.
וכך ב-עמ"נ (נצרת) 44839-02-16 מדאמיק יזמות ובניה בע"מ נ' עיריית נצרת עילית (30.10.16) נדחה ניסיונה של העירייה לגבות את חוב הארנונה ביחס ולחוד מהבעלים בנכס "תוך התעלמות מההסכם שבין הבעלים המשותפים".
על איזה סוג בעלות חלה הוראת סעיף 316?
לפי לשון הדברים, הוראת סעיף 316 לפקודת העיריות חלה על בעלים משותפים, ולא על "מחזיקים" במשותף (שאינם בעלים).
כך צוין ב-עת"מ (חיפה) 62347-10-17 עו"ד איוון זקנון נ' עיריית חיפה (21.8.19): "שאלת החלתן של הוראות הסעיף הדן בבעלים משותפים על מחזיקים במשותף, טרם הוכרעה באופן ברור בבית המשפט העליון, והושארה בצריך עיון ברע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (4/2/2007), פיסקה 12, אך בית המשפט שם הפנה לפסיקת בית המשפט המחוזי, שם הובעה הדעה שניתן להחילו גם על מחזיקים במשותף".
הלכה למעשה, גם בשנים האחרונות בתי המשפט המחוזיים החילו את הוראת הסעיף הנ"ל ביחס למחזיקים שאינם בעלים במשותף במספר פסקי דין. ראו (בסדר כרונולוגי יורד): עמ"נ (חיפה) 66865-03-18 אבנר חדד נ' מנהל הארנונה עיריית חיפה (31.8.19); עמ"נ (חיפה) 42264-10-14 צמיגי אסחאק בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה (22.6.16); עת"מ (ת"א) 19053-07-15 רחמים קשאני נ' עיריית בת ים (1.3.16); עת"מ (חיפה) 28875-05-14 שלמה כהן נ' עיריית נהריה (8.3.15).
סיכומם של דברים: ככלל, רשות מקומית (עירייה) רשאית לגבות את כלל חיוב הארנונה בגין נכס מאחד השותפים שהם בעלי הנכס. כמו כן, רשות מקומית רשאית לגבות את כלל חיוב הארנונה בגין נכס מאחד ה"מחזיקים" (שאינם בעלים) בנכס. מנגד, רשות מקומית אינה רשאית לנקוט בדרך זו אם השותפים ערכו הבחנה וחילקו ביניהם את השימוש והחזקה בנכס. על כן, מומלץ לשותפים – בעלים ו/או מחזיקים במשותף בנכס – לערוך ביניהם הסכם ברור גם בעניין זה.
בנוסף, מאפשר החוק לשותף אליו פנתה הרשות המקומית לדרוש משותפיו לשלם לו את שווי החיוב בארנונה ששילם "במקומם" (ואף לעקל מהכנסות הנכס לשם כך).
למשרדנו ניסיון רב שנים בטיפול בהפחתת חיובי ארנונה, ובכלל זה ייעוץ לשם הפחתת חיובי ארנונה והסדרתם בין שותפים. אנו עומדים לרשותכם לסיוע ומענה לכל שאלה או בעיה שעולה בנושאים המפורטים במאמר.
"המאמר נכתב על ידי עו"ד עופר צוק"
