מה לא עבר עלינו בשנת 2020? על אף כל הטלטלות שקרו בשנה האחרונה, שינויי המדיניות התכופים והנזק הכספי שנגרם לרוב העסקים בעקבות נגיף הקורונה, בגזרת המיסוי המוניציפאלי – עסקים כרגיל.
בשנת 2020 החולפת ולמעט 3 חודשים בודדים, תשלומי הארנונה הגבוהים נגבו מעסקים רבים ללא הפרעה, זאת לצד תשלום שכ"ד שנותר ללא שינוי. יתרה מכך, דווקא בתקופה קשה זו, משרדנו נחשף לפעילות אקטיבית מצד הרשויות המקומיות אשר בחרו לייצר חיובים יזומים לנכסים קיימים. פעם מדובר בחיוב ארנונה רטרואקטיבי, פעם אחרת בדרישת היטלי פיתוח בגין נכס שנבנה בשנות ה-90 ובמקרים נוספים, הטילו הרשויות את עלויות פינוי האשפה על בעלי הנכסים העסקיים, כאילו אותם נכסים לא שילמו ארנונה מעולם.
לצד זאת, עולם כמנהגו נוהג, ובהתאם לנתוני משרד הפנים, בשנה הקרובה שיעורי הארנונה יעלו (!!) בשיעור של 1.1% וזאת לצד רשויות מקומיות נוספת אשר ביקשו וקיבלו אישורים להעלות את שיעור הארנונה לגבי נכסים עסקיים מעבר לשיעור העדכון השנתי.
בשנה החולפת משרדנו נדרש למשימות ואתגרים שונים ומגוונים על מנת לספק ללקוחותינו את החיסכון המקסימלי בחיובים המוניציפליים. במקרים רבים, הרשויות מנסות לצמצם את ההנחות והפטורים הקבועים בפסיקה ובדין מתוך מטרה להגדיל את סך הכנסות הארנונה השנתיות מנכסים עסקיים. להלן מספר דוגמאות למקרים בהם משרדנו הצליח למנוע יוזמה זו:
עמ"נ 7770-11-19 שובל ניהול והשקעות בע"מ נ' עיריית תל–אביב – כיצד יחויב נכס ריק?
על פי דיני הארנונה, נכס יחויב על פי השימוש שנעשה בו ובהתאם לסיווגים שנקבעים בצו הארנונה המקומי – לדוגמא, נכס למגורים יחויב בסיווג מגורים, נכס לתעשייה בסיווג תעשיה וכיוצ"ב. עוד יצוין, כי לכל סיווג תעריף נפרד ושונה כך ששאלת השימוש, משליכה באופן ישיר על סכום הארנונה אותו יש לשלם מדי שנה.
בפסיקה בית המשפט העליון[1] נקבע כי כאשר מדובר בנכס ריק שלא נעשה בו שימוש, יש לבצע מבחן מדורג: ראשית יש לבחון מהם השימושים המותרים בהיתר הבניה שניתן לנכס ושנית, יש לבחון מהו הסיווג המוזל ביותר הקיים בצו הארנונה, אותו ניתן להתאים לשימושים התיאורטיים המופיעים בהיתר הבניה. זאת בכדי להפחית את הכבדת נטל הארנונה המוטל על נכס ריק שמטבע הדברים אינו מנוצל.
משרדנו ייצג נישום שהחזיק בנכס ריק שנבנה על סמך היתר בניה שקבע כי ייעודו התכנוני הוא לצורך הקמת "משרדים" (שהתעריף הקבוע לו הינו מהגבוהים בצו הארנונה ועומד בתל אביב על כ-390 ₪ למ"ר). לאור כך, ועל אף שהנכס הריק ואינו מפיק תועלת כלכלית, עיריית תל אביב עמדה על כך כי בתקופה זו, בה הנכס עומד שומם וריק, יחויב הנכס בסיווג משרדים היקר.
החברה טענה באמצעות משרדנו כי כאשר מדובר במבנה משרדים, אזי שניתן להתאים לו סיווג הקבוע ל"בתי תוכנה" (המיועד בד"כ לחברות הזנק) ואשר מחויב בתעריף תעשייה הנמוך משמעותית מתעריף משרדים (171 ₪ למ"ר בלבד). נטען, כי בפועל פעילותן של חברות העוסקות בפיתוח תוכנה, מבוצעת בתוך מבני משרדים ועל כן, מדובר בשימוש התואם את היתר הבניה המייעד את הבניין לשימוש משרדי.
בסופו של יום ולאחר שוועדת הערר קיבלה את עמדת העירייה, משרדנו הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב אשר קיבל את הערעור במלואו, תוך שהוא קובע כי ניתן לעשות שימוש בשטחים הנדונים בבנייני משרדים כבתי תכנה. פסיקה פורצת דרך זו הובילה להפחתה ניכרת בתשלומי הארנונה[2]. נסיבות המקרה מלמדות, הרשות המקומית עומדת על החיובים בשיעור הגבוה ביותר, גם כאשר ברור כי אין מקום להטיל ארנונה כבדה ויקרה על נכס ריק. מגמה זו מצד הרשויות המקומיות, מחייבת התמודדות משפטית נכונה ולא מתפשרת.
ערר 474/17 עוגן נדל"ן מניב נ' מנהל הארנונה בעיריית חולון – אין בהצבת חומרי בניה בכדי לשלול פטור המוקנה לנכס לא ראוי לשימוש
דוגמא נוספת לרשות מקומית אשר עומדת על חיובי ארנונה לנכסים שלא נעשה בהם שימוש, הוא בעניינה של חברת עוגן אשר הייתה בעיצומו של בניית קומה אשר הייתה במצב מעטפת, ללא קירות, ריצוף, מיזוג, תקרה, טיח וחלוקה לחדרים.
בנסיבות דומות, בית המשפט העליון קבע הלכה (בתיק אחר שטופל על ידי משרדנו)[3] כי נכס שבנייתו טרם הושלמה והוא במצב מעטפת, לא יחויב בארנונה.
על אף שנדמה שכשיש הלכה ברורה לא צפויות הפתעות, המקרה שבפנינו מוכיח כי היצירתיות של הרשויות המקומיות מתפתחת משנה לשנה. במקרה הנוכחי, הוצבו בקומה לוחות גבס לצורך השלמת בניית הקומה. כמוצא שלל רב, העירייה טענה כי מרגע שהוצבו לוחות הגבס, הרי שהנכס משמש לאחסנה ולפיכך אינו זכאי לפטור מארנונה.
לשמחתנו הרבה, לאחר דיון שהתקיים בפני ועדת הערר לענייני ארנונה, התקבלו טענות החברה תוך שנקבע כי אין בהצבת חומרי בניה (הכוללים גם קירות גבס) בכדי לשלול את הפטור לנכס במצב מעטפת, כפי שנקבע בהלכות קודמות של בית המשפט העליון. בשל כך, נקבע כי החברה תמשיך ליהנות מפטור מלא מארנונה, עד להשלמת הבניה.
מדובר בקביעה חשובה, שכן במקרים רבים (ובדומה לתיק שובל שהוצג לעיל), רשויות מקומיות מנסות להעמיק את גביית הארנונה מעסקים על ידי צמצום פטורים והנחות שנקבעו בדין.
כל האמור ממחיש ביתר שאת כי ההמלצה שאנו נותנים ללקוחותינו מדי שנה תקיפה ושרירה: על כל נישום בין אם פרטי או עסקי לעמוד על המשמר ולבחון כל חיוב מוניציפאלי שנדרש מהרשות המקומית, דווקא בתקופה זו ובעיקר לאור הירידה בהכנסות הארנונה של הרשויות המקומיות, אשר מחפשות מהיכן ניתן להשלים את הפער. לפיכך גם בתקופה זו, ההתמודדות עם החיובים המוניציפאליים הינה חשובה ומחייבת טיפול מקצועי. אנו ממשיכים לעמוד לרשותכם לכל שאלה, בעיה או דרישה שמגיעה אליכם.
הערות:
[1] בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות נ' עיריית תל אביב
[2] יצוין כי ממש לאחרונה הגישה עיריית תל אביב בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון אשר יבחן אם יש מקום להידרש סוגיה. לטעמנו, מדובר ביישום של הלכות קודמות ועל כן בקשת רשות הערעור תדחה על הסף.
[3] בר”ם 42/12 עיריית הרצליה נגד חברת גב ים לקרקעות בע”מ
