לא ניתן לתקוף הסכמים בלתי חוקיים שנחתמו עם הרשויות המקומיות בחלוף תקופת ההתיישנות

עו"ד ארז ליבנה

במשך עשרות שנים, נהוגה היתה הפרקטיקה של "הסכמי פיתוח" בין היזמים לבין הרשויות המקומיות. במסגרת הסכמים אלו, הרשות המקומית מתנה את תמיכתה בתכניותיו של היזם, בהתחייבות היזם לבצע או לממן מטלות ציבוריות שונות שלפי החוק אמורות להתבצע על ידי הרשות המקומית.

דוגמא טובה לכך הינה הסכם הפיתוח שנחתם בין חברת נכסי רמת אביב לבין עיריית תל אביב, כשביקשה החברה בשנת 2006 לבנות 400 יחידות דיור על אף שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) אפשרה באותה עת רק 332 יחידות דיור. לאור הפרקטיקה האמורה, הוסכם בין הצדדים כי עיריית תל אביב תפעל לשינוי התב"ע ובתמורה "לתמיכתה" תשלם החברה לעירייה, במזומן, סכום של השווה אז לכ-9.5 מיליון דולר בגין "מטלות ציבוריות", ללא הסמכה מפורשת בחוק לגבייתו של סכום זה.

בשנת 2011, כחמש שנים לאחר שנחתם ההסכם, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין תקדימי ופורץ דרך, בעניין "דירות יוקרה", אשר בחן את שאלת החוקיות של הסכמי פיתוח מסוג זה וקבע כי הסכמי הפיתוח המטילים על היזמים התחייבויות שאינן מעוגנות בחוק (כמו במקרה של נכסי רמת אביב), מהווים התקשרות פסולה שדינה בטלות.

לאור פסק הדין הנ"ל הגישה חברת נכסי רמת אביב תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרתה בקשה החברה מבית המשפט להצהיר על בטלותם של ההסכמים שנחתמו בינה    לבין עיריית תל אביב. בית המשפט קיבל את תביעת החברה וקבע כי הסכם הפיתוח, המחייב את נכסי רמת אביב בהתחייבויות כספיות שאינן מעוגנות בחוק, הינו הסכם לא חוקי ובטל.

על פסק דין זה ערערו שני הצדדים לבית המשפט העליון (ע"א 4752/14; ע"א 4759/14) שנתן את פסק דינו ב- 16.6.16 ותחם את המועד להגיש תביעות לבטלות הסכמי פיתוח בתקופת התיישנות של 7 שנים, בהתאם לחוק ההתיישנות התשי"ח – 1958.

בית המשפט העליון קבע כי על אף שמדובר במקרה מובהק שבו עיריית תל אביב כרתה הסכם בלתי חוקי ופעלה כלשונו "בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עקרון החוקיות המינהלי", הרי שבמקרה זה יש לדחות את תביעת נכסי רמת אביב מאחר ועילת התביעה המבקשת להצהיר על בטלות הסכם שנכרת בשנת 2006, התיישנה בהתאם להוראות חוק ההתיישנות.

בית המשפט העליון חסם, בפסק דינו, את האפשרות להגשת תביעות לביטול הסכמי פיתוח שנכרתו לפני למעלה מ-7 שנים,  החלטה המהווה מכה קשה לאותם יזמים שנלכדו ברשת הסכמי הפיתוח הישנים ואשר יאלצו להמשיך "ולחיות" עם אותם הסכמים בלתי חוקיים במסגרתם נדרשו לשלם (שלא כדין) סכומי עתק לרשויות המקומיות.

יחד עם זאת, לדעתנו, פסק הדין שדן בתביעה הצהרתית, לא סגר את  הפתח להגשתן של תביעות השבה (להבדיל מההליך ההצהרתי שנדון בפסק הדין הנ"ל) להשבתם של הסכומים ששולמו לרשויות המקומיות מכח אותם הסכמי פיתוח במהלך 7 השנים האחרונות, אף אם ההסכם נחתם לפני למעלה מ-7 שנים.

לסיכום, פסק הדין בעניין נכסי רמת אביב מזכיר לכולנו ומחדד את מחסום התיישנות ואנו ממליצים לפעול במהרה כנגד הסכמי פיתוח שנחתמו מול הרשויות המקומיות,  על מנת שלא לאבד את הזכויות רק בגלל המחסום הטכני של ציר הזמן.   

**האמור בעדכון אינו מהווה עצה לפעולה כזו או אחרת. אין להיזקק לאמור בעדכון מבלי לקבל עצה מקצועית.