סיומו של עידן בהיטלי ההשבחה

 "אחרי 27 שנה ביטל בית המשפט העליון את הלכת "קנית

ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון

בר"ם 468/14 הוניגמן ובניו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון

עו"ד (רו"ח) איתי כהן

בפסק דין עקרוני ומנומק של כב' השופטת ברק-ארז, אליה הצטרפו בהסכמה גם כב' השופטים דנציגר ושוהם, בוטלה "הלכת קנית" שנקבעה לפני 27 שנים (!!!), לפיה, בתקופה שבה חל על יזם הסכם פיתוח, הוא אינו חייב בהיטל השבחה  (אינו בעל קנין בקרקע).

המסגרת הנורמטיבית החלה על תשלום של היטל השבחה קבועה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה  ולפיה רק בעלים או חוכר לדורות של מקרקעין חבים בתשלום של היטל השבחה. בעל הזכויות העיקרי בקרקע  הוא הנהנה מההשבחה ועליו  לשתף את הציבור בחלק מ"התעשרותו".     השאלה הנוגעת למעמדו של יזם בהסכמי פיתוח היא כיצד יש לפרש את המונח בעלים או חוכר לדורות והאם צד לחוזה פיתוח צריך להיחשב ככזה לצורך תשלום היטל השבחה.

בהלכת "קנית" (רע"א 85/88), שניתנה בעניין קניון איילון, נפסק כי בתקופת הסכם הפיתוח יזם אינו "בעלים" או "חוכר לדורות", ולכן הוא אינו חייב בהיטל השבחה אלא בעל הקרקע – רמ"י – רשות מקרקעי ישראל (אז מינהל מקרקעי ישראל). ברם, רמ"י פטורה מהיטל ההשבחה בשיעור של  50% מעליית ערך הקרקע ומחוייבת רק ב"חלף היטל" בשיעור של 12%  (אז 10%). הלכת "קנית" פגעה אם כן ישירות בכיסן של הרשויות המקומיות וכספים שהיו אמורים להגיע לשלטון המקומי נותרו בידי השלטון המרכזי.

אך כידוע לרבים מאיתנו – חוזה פיתוח לחוד ומציאות לחוד, ובמהלך השנים התברר שרמ"י  (וגם הרשויות המקומיות) לא אכפו על היזמים עמידה בתנאי הסכמי הפיתוח, ולמרות אי עמידתם של היזמים בלוחות הזמנים, לא נלקחה מהם בחזרה הקרקע שהוקצתה להם במסגרת ההסכם. בדיעבד, התברר אם כן, שרמ"י והרשויות המקומיות התיחסו ליזמים כאילו הם בעלי זכות קניינית מלאה, אך למרות זאת לא דרשו מהם לשלם את מלוא היטלי ההשבחה.  בנוסף טרחה רמ"י ותקנה אף את נהליה ובהחלטה 1424 מיום 29.6.2015  ( "ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען" ) קבעה מועצת מנהל מקרקעי ישראל, שכאשר ניתנת ליזם ארכה לביצוע חוזה פיתוח, ייחתם עמו חוזה חכירה ללא קשר למצב הפיתוח של המקרקעין ויזם שחויב בהיטל השבחה בגין תוכנית משביחה בנוסף לדמי חכירה מהוונים של 91% מאותה השבחה, יהיה זכאי להחזר של היטל ההשבחה מרמ"י.

תוך אימוץ גישת הפרשנות המהותית, הנהוגה היום בפסיקתו של בית המשפט העליון (להבדיל מהפרשנות הדווקנית שהיתה נהוגה בעבר), ומתוך חתירה להגשמת תכליתו הכלכלית של המס ולצדק ושוויון בהטלתו, מצא לנכון בית המשפט העליון לתקן את  העיוות שיצרה הלכת "קנית"   ולקבוע כי לאור כל הנסיבות, מעמדו של יזם בהסכם פיתוח הינו שווה ערך למעמדו כחוכר לדורות. ככזה, היזם הינו גם הנישום בהיטל השבחה לרשות המקומית בגין תוכנית שקיבלה תוקף לאחר חתימת הסכם הפיתוח ובמקביל  ייחשב גם כ"חוכר לדורות" לצורך תשלום "דמי היתר" לרמ"י בשיעור של 31% בלבד  ולא של 91%.

פסק הדין יוצר וודאות ויעילות רבה יותר מזו שהותיר אחריו בית המשפט העליון אחרי הלכת "קנית" והוא מיטיב עם הרשויות המקומיות שנאלצו להסתפק עד כה רק ב"נזיד העדשים" של השבחת קרקעות המינהל. כל שנותר לקוות הוא שבכך גם ייווצר תמריץ לאותן רשויות לאשר   תוכניות  ולהרחיב את הבניה בתחומן.

**האמור בעדכון אינו מהווה עצה לפעולה כזו או אחרת. אין להיזקק לאמור בעדכון מבלי לקבל עצה מקצועית.