היטלי השבחה

היטל השבחה הוא תשלומי חובה שמטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה. היטל השבחה ניתן מכוח חוק התכנון והבניה, ומוטל על בעלים או חוכרים לדורות של מקרקעין שלגביהם אושרה תכנית, ניתנה הקלה, או הותר שימוש חורג (אם מגולמת בכך עליה בשווי המקרקעין לעומת המצב שקדם לאישור התכנית או למתן ההקלה או האישור לשימוש חורג). היטל השבחה ניתן בשיעור של מחצית משווי ההשבחה של המקרקעין, כתוצאה מהאירוע המשביח.
חבות של היטל השבחה נוצרת עם קרות האירוע המשביח, אך תשלום היטל השבחה בדרך כלל נדרש רק בעת שהבעלים או החוכר לדורות מבקש לממש את זכויותיו במקרקעין, כגון בדרך של בקשה להיתר לבניה או לשימוש במקרקעין, או בעת מכירת זכויותיו. את שווי המקרקעין לפני ואחרי האירוע המשביח, שיקבע את גובהו של היטל השבחה, קובע שמאי.
במקרקעי המדינה, המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (ושאינם מוחכרים), חל הסדר שונה לגבי הסדר השבחה. לפי הסדר זה משלם המינהל, במקום היטל השבחה תשלום המכונה חלף היטל השבחה, בהתאם להסכם בין המינהל ובין הרשויות המקומיות.
לעתים חולפות שנים רבות בין מועד האירוע המשביח שבו אמור להיות משולם היטל השבחה, לבין מועד מימוש הזכויות. לעתים אף התרחשו במהלכן כמה אירועים משביחים. בשל כך היטל השבחה עלול להגיע, בעת מימוש הזכויות לסכומים נכבדים ביותר ולעורר שאלות משפטיות נוקבות.
כך, למשל, שאלת החבות של היטל השבחה של בעל זכויות בנכס המבקש לפתח אותה או להשתמש בה למרות שזכויותיו החוזיות במקרקעין אינן עולות כדי בעלות או חכירה לדורות. דוגמה אחרת היא תוקפו של היטלי השבחה שמקורו לא רק באירוע משביח, כי אם במערכת הסכמית שנחתמה עם הרשות המקומית לגבי היטל השבחה, או גם עם צדדים נוספים במסגרת הסכמים לפיתוח חטיבות קרקע על מנת לאפשר פרויקטים לבניה. במקרים אחרים מתעוררות שאלות בדבר המנגנון הנכון לחישוב הפרשי הצמדה וריבית בגין היטל השבחה, במיוחד אם במהלך התקופות התעוררו מחלוקות בין הנישום ובין הרשות ביחס לעצם החבות בהיטל השבחה או היקפה. שאלות אחרות יכולות להתעורר כאשר היטל ההשבחה מוטל בנימוק שהתגלו חריגות בבניה או באופן השימוש במקרקעין, לעומת המסמכים שבידי הרשות המקומית. לחיובים כאלה נלווים לעתים חיובים נוספים של אגרות בניה והיטלי פיתוח, וטיפול משולב וקוהרנטי עשוי להניב יתרונות משמעותיים בהפחתת סך חיובי הנישום.
במובן מסוים, הצד השני של המטבע בעניין היטל השבחה הינו תשלום הפיצויים לבעל הזכויות במקרקעין שהופקעו על ידי הרשות המקומית לצרכי ציבור, בהתאם לחוק התכנון והבניה.
משרד פלג, כהן, דויטש מתמחה בטיפול במגוון הסוגיות המשפטיות הנוגעות לחיובים של היטלי השבחה ובתשלום